الإيجار القديم هو نظام عقاري تقليدي يعتمد في الكثير من دول العالم عموما ويشيع استخدامه في الدول العربية خصوصا، فهو نظام يقوم على صفقة تأجير للشقق أو للعقار بعقود طويلة الأمد مع تجميد أو تحديد قيمة الإيجار بشكل صارم لسنوات عديدة، وهذا النظام يهدف في الأساس لحماية المستأجرين من الزيادات غير المعقولة في أسعار الإيجارات، خاصة في ظل الأوضاع الاقتصادية الحالية والتي تتصاعد بشكل كبير، فهذا النظام يلزم المالك بتأجير العقار لفترة غير محددة الأجل تقريبا، وقد يستمر عقد الإيجار لعقود، بينما لا يستطيع رفع الإيجار إلا بنسب محدودة، وفي بعض الحالات يسمح بنقل عقد الإيجار إلى ورثة المستأجر، مما يؤدي إلى عدم استغلاله بشكل اقتصادي ما يظهر مشاكل الايجار القديم لدى أصحاب العقار.
وبالرغم أن هذا النظام يحقق فوائد كبيرة للمستأجرين، إلا أنه يخلق العديد من التحديات الكبيرة لأصحاب العقار، فهو يؤدي إلى تقييد أرباح المالك، غير أن قيمة الإيجار تصبح غير متناسبة مع التضخم وزيادة تكاليف الصيانة ومع مرور الوقت، وهذه المشاكل أدت إلى ظهور العديد من الدعوات في الكثير من الدول إلى إصلاح أو إلغاء هذا النظام، مما أثار جدلا كبيرا بين مؤيدي حقوق المستأجرين وحقوق الملاك، وفي هذا المقال سنتناول الحديث عن المشاكل التي يولدها الايجار القديم من مختلف النواحي.
تعريف الإيجار القديم
هو نظام قانوني يعمل على تنظيم العلاقة بين مالك العقار والمستأجر وفق قوانين صدرت في فترات تاريخية سابقة، وفي أغلب الأحيان تكون هذه القوانين تضع سقفا لقية الإيجار لا يمكن تجاوزه بغض النظر عن التغيرات الاقتصادية اللاحقة، والهدف الأساسي من تطبيق هذه القوانين في بداية الأمر هو لحماية المستأجرين من استغلال بعض أصحاب العقارات من خلال نظام التاجير العقاري التي تقرها الدول.
أسباب المشكلة
يمكن وصف مشكلة الإيجارات القديمة التي أصبحت كابوسا يؤرق الكثير من الملاك على أنها عقد زمني يقيد الحاضر، وذلك بسبب تتعدد أسباب هذه المشكلة المعقدة، والتي تتشابك فيها عوامل قانونية واقتصادية واجتماعية، لتشكل عائق حقيقي أمام التنمية العقارية وتؤثر على حياة الكثيرين، ومن أسباب المشاكل:
- قوانين الإيجار القديمة
- الارتباط العاطفي والعائلي
- عدم وجود بدائل سكنية
- التضخم
مشاكل الإيجار القديم بالنسبة للملاك
أسير عقاري بين جدران الماضي، هذه العبارة تعبر عن ما يشعر به الكثير من الملاك الذين يعانون من مشكلة الإيجارات القديمة، فبينما ترتفع أسعار العقارات بشكل كبير في الأسواق، يجد المالك نفسه عالقا في عقود إيجار تعود لعقود مضت، تقيده بأسعار زهيدة لا تعكس القيمة الحقيقية للعقار، ومن مشاكل البيت الايجار التي يوجهها الملاك:
تدني العائد الإيجاري
هذا الأمر يعتبر من أبرز المشكلات التي يعاني منها أصحاب العقارات فعلى الرغم من الزيادات المستمرة في تكاليف المعيشة وأسعار الشقق والعقارات، إلا أن المالك يبقى ملتزما بعقود إيجارية قديمة تلزم المستأجر بدفع إيجار ثابت وزهيد نسبة لما نعيشه من غلاء معيشي مستمر، وهذا الوضع يجعل العائد من العقار لا يغطي في أحيان كثيرة حتى مصاريف الصيانة أو الضرائب.
عدم القدرة على استعادة ملكيته
فبموجب قوانين الإيجار القديم يصعب على صاحب العقار استعادة ممتلكاته حتى بعد انتهاء العقد أو بعد وفاة المستأجر الأصلي، فبحسب القوانين يسمح لأفراد العائلة المقيمين معه بالاستمرار في الإيجار بنفس الشروط، وهذا يحد من قدرة المالك على التصرف في ممتلكاته بحرية.
التكلفة الاقتصادية للصيانة والتطوير
من المعروف أنه مع مرور الوقت تحتاج المباني القديمة إلى أعمال صيانة مستمرة وتطوير لغاية الحفاظ على صلاحيتها، لكن بسبب تدني عوائد الإيجار ووجود بعض مشاكل دفع الايجار يجد المالك نفسه غير قادر على عمل صيانة الأمر الذي يؤدي إلى تدهور حالة المباني مع مرور الوقت.
مشاكل الإيجار القديم للمستأجرين
يعيش الكثير من المستأجرين في عقود الإيجار القديمة بين مطرقة الغلاء وسندان الإخلاء، فبينما ترتفع تكاليف المعيشة بشكل كبير، يجد المستأجر نفسه متعلقا في عقد إيجار قديم لا يعكس القيمة الحقيقية للسوق، ولا يوفر له الحماية الكافية لعيش بإستقرار، ومن المشاكل التي تواجه المستأجرين إيجارا قديما:
عدم الاستقرار القانوني
العديد من حكومات الدول، تحاول تعديل قوانين الإيجار القديم بهدف تحقيق التوازن بين حقوق الملاك والمستأجرين، من خلال التحقق من الوثائق والعقود وتغيير محتوياتها للتوافق مع مصلحة الطرفين، وهذا الأمر يخلق حالة من عدم الاستقرار القانوني للمستأجرين، فهم يتخوفون من أن تؤدي التعديلات القانونية إلى زيادة كبيرة في قيمة الإيجار أو حتى فقدانهم للمسكن.
التباين في الإيجارات
من مشاكل الإيجار القديم أن المستأجرين الذين يعيشون في هذه العقارات يتمتعون بإيجارات منخفضة مقارنة مع الإيجارات الجديدة، وهذا الأمر يؤدي بشكل أو بآخر إلى خلق فجوة اجتماعية واقتصادية بين مختلف فئات المجتمع، وهذه الفجوة تخلق شعورا بالظلم بين المستأجرين الجدد الذين يدفعون مبالغ كبيرة وبين المستأجرين القدامى الذين يدفعون مبالغ زهيدة.
محدودية الخيارات السكنية
يعتبر عامل تحديد سقف الإيجار سببا في قلة تحفيز الملاك لبناء أو تطوير وحدات سكنية جديدة، الأمر الذي يؤدي إلى تقليص المعروض من العقارات المتاحة للإيجار، ما يؤدي إلى نقص في الخيارات السكنية وزيادة الضغط على سوق العقارات الجديد.
الحلول المقترحة
تتأرجح كفة الميزان بين أصحاب العقارات والمستأجرين في ظل مشكلة الإيجار القديم، وهذه المشكلة الكبيرة تتطلب من صناع القرار والمختصين إيجاد حلولا جذرية وعادلة، تعمل على المحافظة على حقوق الطرفين وتحقق التوازن بينهما، وتوضع هذه الحلول عادة عن طريق تقديم استشارة مهنية من قبل المختصين لحلها، ومن بين الحلول المطروحة في الوقت الحالي:
- تعديل القوانين
- تقديم حوافز
- توفير سكن بديل
- الحوار والتفاوض
إلى هنا نكون قد قدمنا لك في هذا المقال بعض أهم المعلومات حول مشاكل الايجار القديم بالنسبة للطرفين، يمكنك أيضا قراءة مقالات مشابهة مثل: كيفية الحصول على إيجار منتهي بالتمليك للعقارات والسيارات وأيضا فسخ عقود الإيجار … الشروط والأحكام لكل من المستأجر والمؤجر، إذا كنت ترغب بالحصول على المزيد من المعلومات وقراءة العديد من مقتطفات والمقالات الأخرى المهمة والشيقة، فإننا ندعوك لتفقد مدونة بيوت السعودية والبقاء على اطلاع بكل جديد أولا بأول.
