يميل العديد من الشركات إلى التعامل مع الأوراق المالية لجذب المستثمرين، وجمع الأموال ضمن فترة سداد معينة يتم تحديدها. وبذلك يصبح المستثمرين مالكين للأراضي أو العقارات خلال فترة الاتفاق. وهو ما يسمى بالصكوك. سنتحدث في هذا المقال عن الصكوك، وعن الصك المشاع بشكل خاص والهدف منه، وطرق توثيقه وتحويله إلى صك رسمي.
الصكوك
هي أوراق مالية تقوم الجهات الحكومية أو الشركات بإصدارها، لجمع الأموال من المستثمرين لفترة زمنية محددة وتاريخ سداد محدد، وتكون متوافقة مع الشريعة الإسلامية، لتطوير المشاريع التنموية، وغالبا ما توزع الصكوك معدل ربح ثابت أو متغير بشكل دوري ومنتظم. بحيث يصبح المستثمر بموجب الصكوك مالكا جزئيا حتى انتهاء عمر الصك، والمعروف بفترة الاستحقاق، فيتم سداد رؤوس الأموال التي تم جمعها من المستثمرين من قبل مصدر الورقة المالية.
الهدف من الصك
يوجد العديد من فوائد الصكوك، والتي تقوم على فكرة مشاركة مجموعة من الأفراد في تمويل مشروع، أو تمويل علمية استثمارية وفقا لقواعد الشريعة الإسلامية، وتكون هذه المشاركة في الربح والخسارة.
ما هو الصك المشاع ؟
هو صك مشترك بين عدة أشخاص، يتم فيه تقسيم الأرض بشكل غير رسمي، ولا يتوفر صك حر مستقل معتمد لكل قطعة من مساحة الأرض. ويحصل كل مالك من ملاك الصك على صورة منه مكتوب اسمه خلفها أن هذا الشخص يملك هذه المساحة المحددة من الأرض. ومن فوائد الصك المشاع هو إثبات الملكية لأنها خرجت من جهة رسمية معنية بالموضوع. وتتسبب هذه الصكوك بعدم انتفاع حامل الصك المشترك من الإعانة الصناعية، أو الزراعية، أو من الصندوق العقاري، لأن ملكيته ليست حصرية. ولا يمكن رهن العقار، او تقديم الجزء المشاع للبلدية، فيعتبر الصك المشاع مخالفا لطلب خدمات البلدية، فلا يستطيع الاستفادة من خدمات المياه والكهرباء وغيرها. وتبدأ مساحة الأرض المملوكة بالصك من 2000 م2 إلى 5000 م2. ويعتبر الصك المشاع غير معترف في البلدية نظرا لأن الأراضي المقسمة بنظام الصك المشاع من الصعب تقديم الخدمات الأساسية لها، لذا فإن وزارة الخدمات الكهربائية، ووزارة الزراعة ترفض الاعتراف بالصك المشاع.
ومن عيوب الصكوك المشاعة أن عملية التجزئة للأراضي لا تراعي وضع الشوارع الهندسية، وتكون غالبا ذات ملكيات متداخلة مع بعضها، او مع ملكيات حكومية أخرى، أو مع خدمات.
صك الكتروني مشاع
يواجه العديد من المواطنين السعوديين المالكين لـ صك الكتروني مشاع في المملكة العربية السعودية مشكلة في هذه الصكوك لعدم رسميتها، والتي أثرت بصورة كبيرة على نظام العمل.
ضوابط توثيق الصك المشاع في السعودية
قامت وزارة العدل السعودية بوضع ضوابط اعتماد الصك المشاع في المملكة المختص بالعقار، وذلك حفاظا على حق الشركاء في العقار، وهذه الضوابط هي:
- لا تجزأ مساحة العقار، إلا بعد أن يتم استكمال المتطلبات النظامية.
- توثيق كافة الملكيات المشاعة لكل شركاء العقار في صك واحد.
- مساحة العقار كاملة مشاعة بين الملاك، لا يجوز تحديد جزء واحد من مساحة العقار لشريك واحد.
- لا يمكن استقلال أحد الملاك بصك منفرد، وذلك حفاظا على حقوق الشركاء.
- الإجراءات التي يتم تطبيقها على كافة الصكوك المشاعة التي صدرت بعد او قبل تاريخ إصدار الضوابط.
- إثبات جميع المتطلبات بواقع من السجلات.
- يجب إثبات نسب تملك باقي الشركاء قبل عملية نقل ملكية الصك الصادر بنصيب أحد الشركاء.
الوثائق المطلوبة لإصدار صك رسمي
حددت الهيئة العامة للعقارات في المملكة العربية السعودية ضوابط خاصة لإصدار صدك الملكية بعدد من الأوراق المطلوبة، وهي:
- مخطط تنظيمي للأرض، أو مصور جوي.
- رفع مساحي يتضمن إحداثيات الأرض من المكاتب المعتمدة.
- إقرار بعدم الحصول على حكم نهائي في العقار محل الطلب.
- يجب تقديم الوثائق الخاصة بالطلب في حال وجود طلب منظور أمام المحاكم المختصة ولم يتم البت فيه.
كيفية تحويل الصك المشاع الى صك رسمي
هناك العديد من الإجراءات التي أعلنتها وزارة العدل حول كيف تحويل الصك من المشاع الى صك رسمي، ويكون ذلك من خلال الإجراءات التالية:
كيفية تحويل الصك السكني المشاع إلى صك رسمي
لتحويل الصك السكني إلى صك رسمي يجب التقدم بما يلي:
- التقدم بطلب تجزئة إلى وزارة الشؤون البلدية والقروية لتجزئة العقار.
- يتم التوجه إلى كتابة العدل بعد الموافقة على الطلب، للحصول على صك مستقل لكل جزء من العقار.
كيفية تحويل الصك الزراعي المشاع إلى صك رسمي
لتحويل الصك الزراعي إلى صك رسمي يلزم تعديل بعض الأمور، وهي:
- دمج الصكوك الزراعية المشاعة في صك واحد، يتم التعامل مع هذه الصكوك على أنها قطعة أرض واحدة
- الحصول على موافقة صندوق التنمية الزراعية في المنطقة المتواجد فيها العقار على التحويل.
- تقديم المستندات المطلوبة للتحويل إلى كتابة العدل.
إن الصك المشاع عملية متداولة بين المستثمرين في المملكة العربية السعودية، على الرغم من وجود عدة عيوب لهذه العملية، ومخالفتها لخدمات البلدية، إلا أن العديد من الناس يلجؤون لتثبيت ملكية أراضيهم وعقاراتهم بهذه الطريقة. من المهم معرفة آلية تحديث الصكوك، وطريقة إصدار صك بدل فاقد لتجاوز المشكلات. وذلك من خلال الاطلاع عليها من خلال مدونة بيوت السعودية.
