لا شكّ أن الاستثمار العقاري يُعد من أكثر سبل الاستثمار نجاعة لجني الثروة، فهنالك الكثير من المزايا لشراء وامتلاك الممتلكات العقارية ومن ثمّ تحصيل الايجار الشهري كدخل خامل شهرياً. لكن بالرغم من كون امتلاك العقار يُعتبر استثماراً آمناً، فإنه ليس بوسع أي مستثمر عقاري تحقيق النجاح المضمون في مثل هذا السوق التنافسي. وشأنه شأن أي نوع استثمار آخر، ثمّة بعض المخاطر التي تخص استثمار العقارات والتي يفترض أن يكون المستثمر العقاري الخبير أو حديث العهد على دراية بها لتحقيق النجاح في عالم البزنس. ولكن يبقى التساؤل قيد البحث من كل مستثمر راغب في الاستثمار في العقار: ما هي المخاطر الناجمة عن الاستثمار العقاري وما السبل لتقليل الخسائر المترتبة عليه؟
أبرز المخاطر الناجمة عن الاستثمار العقاري
فيما يلي سنذكر بعض من هذه المخاطر المترتبة على قواعد الاستثمار العقاري:
عدم قابلية التنبؤ
واظب السوق العقاري على تحقيق معدلات نمو طفيفة في السنوات الأخيرة، لكن ليس هنالك ما يضمن استمرار هذا المؤشر الايجابي. إذ يُعرف السوق العقاري بتقلباته وسط ظروف متغيّرة باستمرار. وفي الاستثمار العقاري، يلعب الاقتصاد دوراً محورياً في القيمة المتأتية عن استثمار العقار، بالتالي ليس هنالك ضمان لتحقيق الأرباح عند بيع الملكية العقارية. فعلى سبيل المثال، إذا اشتريت الممتلكات العقارية في فترة ارتفاع الطلب على العقار، فإن ذلك قد يترتّب عليه مخاطر بيعه بسعر أقل من سعر الشراء لأن قيمته انخفضت أثناء اختلاف أسعار الإسكان. وبالتالي فإن ذلك قد يكلفك مالاً أكثر ممّا جنيته أثناء تأجير العقار.
لهذا السبب، ينصح الخبراء العقاريون أن يسبق دخول المستثمر العقاري للسوق معرفة ودراية حول طبيعة السوق العقارية المتقلبة، فهم لطبيعة اقتصاد السوق وكيفية عمله، وتحضير مسبق لامتلاك القدرة على تنبؤ أي هبوط في السوق.
الموقع السيء
في عالم العقارات، يأتي موقع العقار في المقام الأول لا سيّما عند طرح السؤال حول كيفية الاستثمار في العقارات. لهذا يتفق خبراء العقار أنه عندما تشتري أي نوع من الملكيات العقارية فإن الموقع يجب أن يحوز على الأولوية القصوى في الأخذ بالاعتبار. وهذا يقود للسؤال التالي: كيف يصبح الموقع خياراً خطراً في عالم العقار؟ هنالك طرق متعدّدة يؤدّي فيها الموقع السيء لاستثمار عقاري فاشل. الطريقة الأولى تحدد العرض والطلب، فقد تعتقد للوهلة الأولى أن الموقع الفلاني خيار مناسب للاستثمار نظراً لسعره المنخفض. لكن هذه المواقع لديها كثير من العقارات الاستثمارية المتاحة دون أن يتوفر فيها في ذات الآن تزايد سكاني أو سوق عمل جيد. لهذا فإن الاستثمار في هذه المواقع سيسبب للمستثمرين خسائر وخيمة. علاوة على ذلك، فإن المستثمر العقاري يجب أن يتفادى المواقع التي تسجل معدلات جرائم عالية. يمكن تلخيص الأمر كالتالي: عندما يتعلق الأمر بالاستثمار العقاري، فإن الموقع يحدد القيمة التقديرية للعقار، فالقيمة المتناقصة عبر الزمن تعني عائد سلبي على الاستثمار عندما يقرر المستثمر بيع الملكية العقارية. لعلّ أفضل طريقة لتفادي هذا الخطر تكمن في توخي المستثمرين العقاريين الحذر أثناء اختيار موقع الاستثمار العقاري. فأحياناً يبدو العقار رخيص الثمن مغرياً للشراء، إلا أنه في معظم الحالات يكون رهاناً غير مجدي ولا يستحق المخاطرة.
التدفق المالي السلبي
في لغة الاستثمار العقاري، يطلق اصطلاح التدفق المالي على مقدار الربح الذي يجنيه مستثمر العقار بعد تغطية كافة النفقات والضرائب وأقساط الرهن العقاري. لهذا فإن الخطر المرتبط بالاستثمار العقاري يتمثل في احتمالية حدوث تدفق مالي سلبي عوضاً عن الايجابي. والتدفق السلبي يعني أن المصاريف وأقساط الرهن العقاري والضرائب تشكل مجتمعة حاصلاً أعلى من الدخل المتأتي من الايجار. لهذا فإنه من المهم التعمّق في دراسة الأمر قدر الإمكان حيث أصغر المصاريف يمكن أن تتراكم على المدى البعيد.
المستأجر السيء
من الواضح أن العثور على المستأجرين ضرورة لجني الأموال عند أي استثمار في العقار لكن جلب أي مستأجر لا يضمن الأرباح بالضرورة. فالخطر الناجم عن المستأجر السيء يمكن أن يكون أسوأ من عدم العثور على أي مستأجر على الاطلاق! عدم العثور على المستأجرين يعني عدم تحصيل أي دخل ايجاري، لكن المستأجرين السيئين قد يرفضوا دفع مبلغ الايجار لأشهر تالية أو تدمير العقار ممّا سيوقعك في مطب المقاضاة وطلب انتزاع الملكية بالقانون الذي يكلف بالضرورة أثماناً باهظة!
لتجنّب خطر الوقوع في شباك المستأجرين السيئين يُنصح باتباع عملية اختيار دقيقة للمستأجرين يتخلّلها التحقق من رصيدهم الائتماني وسؤالهم حول أرقام هواتف الملّاكين السابقين الذين استأجروا عندهم من قبل، وكأنك بصدد تعيين موظف جديد بعد إجراء امتحان ومقابلة له.
وهكذا نكون قد مررنا على بعض من أهم المخاطر الناجمة عن الاستثمار العقاري وسبل تفاديها أو التقليل منها، لمزيد من المواضيع حول كيف استثمر في العقار ونصائح للاستثمار العقاري يمكنك الاطلاع على مقال كيف تصبح وكيل عقاري ناجح وكيف تصبح مستثمر عقاري ناجح على مدونة بيوت السعودية التي تأتيك بكل ما هو جديد ومفيد في العقارات السعودية إلى جانب تغطية لآخر الأخبار والفعاليات والمشاريع الحاصلة في المملكة.
