هل بيع وتأجير مشروعات عقارية على الخارطة هو الطريق المثالي لاستثمارك العقاري في المملكة؟ مع التوسع العمراني الكبير في السعودية ورؤية المملكة 2030 والتي تدفع بعجلة التطوير العقاري، أصبحت عملية بيع وتأجير المشاريع العقارية على الخارطة من الخيارات البارزة التي تجذب انتباه المستثمرين والمشتري. ويبقى السؤال: هل يقدم هذا النوع من لاستثمارات فرصاً واعدة أم يواجه تحديات قد تؤثر على قرارات المستثمرين؟ نتعرف هنا على هذا النظام وأبرز أحكام تطبيقه في المملكة.
نظام بيع وتأجير مشروعات عقارية على الخارطة
هو نظام صادر عن الهيئة العامة للعقار وتسري أحكامه على نشاط بيع وتأجير المشاريع العقارية على الخارطة، وهو أي مشروع عقاري يراد تطويره لتأجير أو بيع وحدات عقارية أو أراضي مطورة على الخارطة، وذلك قبل البدء في تنفيذ هذه الأعمال أو في أثناء عملية الإنشاء والتطوير بحسب المخطط أو التصميم المتفق عليه. ويتم فيه تسلم مبالغ من المشترين، أو من الممولين للمشروع العقاري، أو من المستأجرين، وهذا النشاط يتضمن بيع وتأجير المشاريع العقارية التابعة للجهات الحكومية على الخارطة وذلك بما يتفق مع طبيعة هذه المشاريع وضمن حدود ما تنص عليه لائحة النظام.
ضوابط مزاولة نشاط بيع وتأجير المشاريع العقارية على الخارطة
لا يحق لأي مطور عقاري أن يقوم بمزاولة نشاط بيع وتأجير المشاريع العقارية على الخارطة إلا في حال كان مقيدأً في سجل سجل قيد المطورين مع عدم إمكانيته من الإعلان عنها في وسائل الإعلام الخارجية أو المحلية. ولا يحق له إقامة المعارض لها والدعوة عليها، إلا في حال كان ذلك المشروع العقاري قد تم ترخيصه له من الجهة المختصة، بالتوافق مع أحكام نظام المشروعات العقارية على الخارطة في المملكة.
متطلبات رخصة بيع وتأجير مشروعات عقارية على الخارطة
على المطور العقاري الذي يرغب في بيع أو تأجير المشاريع العقارية على الخارطة تقديم طلب للجهة المختصة للحصول على الترخيص الخاص للمشروع العقاري، مع إرفاق مجموعة من المتطلبات:
- شهادة عضوية الغرفة التجارية
- نسخة من السجل التجاري ساري المفعول، وهو الذي يسمح له بمزاولة نشاط التطوير العقاري
- رخصة بناء للمشروع العقارية وتكون سارية المفعول
- نسخة من السجل الائتماني من قبل شركة مرخص لها من الجهة المختصة بشؤون الخدمات الائتمانية
- صك تسجيل الملكية للعقار المراد تطويره أي المشروع الواقع ضمن نظام بيع وتأجير مشروعات عقارية على الخارطة ويكون ساري المفعول
- نسخة من الاتفاقية المبرمة بين مقدم الطلب ومالك الأرض أو مالك منفعتها، وذلك بما يتفق مع أحكام اللائحة والنظام
- نسخة من الاتفاقية بين بين المطور الرئيس والمطور الفرعي -في حال وجدت- وذلك بما يتفق مع أحكام اللائحة والنظام
- المخططات الهندسية والتصاميم المعمارية التي اعتمدتها الجهة المختصة
- نسخة من العقد بين مقدم الطلب والمكتب الاستشاري وذلك بما يتوافق مع أحكام اللائحة والنظام
- نسخة من الاتفاقية بين مقدم الطلب والمحاسب القانونية وذلك بما يتفق مع أحكام النظام واللائحة
- دراسة جدوى اقتصادية للمشروع العقاري من قبل مكتب استشاري وتتضمن الدراسة: التكاليف التقديرية للمشروع العقاري، أوجه الصرف اللازمة على المشروع، التدفق النقدي للمشروع، والمدة الزمنية المتوقعة لتنفيذه
- نموذج عقد بين مقدم الطلب والمشتري ومواعيد تسليم المبيع محددة باليوم، وذلك بما يتفق مع أحكام اللائحة والنظام وغير متعارضة مع أحكام الشريعة الإسلامية
- تعهد ببدء الأعمال الإنشائية للمشروع العقاري خلال ستة شهور من تاريخ الحصول على الترخيص
- اتفاقية فتح حساب ضمان بين مقدم الطلب وبنك مرخص له في السعودية، وذلك بما يتفق مع أحكام اللائحة والنظام
- للجهة المختصة القيام بإضافة أو تعديل بعض الشروط
كيفية الاعتراض على أحكام نظام البيع على الخارطة
تقوم لجنة يتم تشكيلها بقرار من المسؤول لمدة ثلاث سنوات قابلة للتجديد بتولي النظر في مخالفات أحكام اللائحة والنظام وإيقاع عقوبة الغرامة بما لا يتجاوز مليون ريال سعودي. وتتكون اللجنة من ثلاثة أعضاء فأكثر، وتتكون من المختصين في الأنظمة أو الشريعة، ويتم صدور قراراتها بالأغلبية، وتكون مسببة ويعتمدها المسؤول. ويمكن الاعتراض على قرارات تلك اللجنة أمام المحكمة الإدارية خلال فترة ستين يوماً من تاريخ الإبلاغ بالقرار.
أحكام المخالفات على تنفيذ المشاريع
وضعت الهيئة جدول مخالفات لتنظيم نشاط بيع وتأجير مشروعات عقارية على الخارطة والرفع من مستوى الإفصاح والشفافية بما يضمن حقوق كافة الأطراف التعاقدية، إلى جانب حوكمة أعمال الرقابة والامتثال لكافة اشتراطات واجراءات التراخيص الخاصة بعملية البيع والتأجير على الخارطة. ومن أبرز تلك المخالفات:
- في حال تأخر المطور العقاري بإنهاء المشروع في موعده المحدد دون سبب خارج عن إرادته، يستحق المشتري تعويضاً مادياً يتم تحديده مسبقاُ في حال كانت أرضاً مطورة، أو أجرة مثل وحدة سكنية.
- عند حدوث ظرف طارئ، وتم تأخير التسليم، يتم التشاور مع المكتب الاستشاري للمشروع العقاري والمحاسب القانوني لاتخاذ التدابير اللازمة بشكل يضمن إكمال المشروع العقاري أو تصفيته وإعادة المبالغ المدفوعة للمشروع وفقاً لما تحدده اللائحة.
- في حال وقوع مخالفة في المشروع، على الجهة المختصة تطبيق أحكام النظام، واتخاذ التدابير اللازمة بما يتضمن إيقاف المشروع إلى حين إزالة المخالفة.
- إيقاع العقوبة بكل من يزاول نشاط بيع أو تأجير المشاريع العقارية على الخارطة، أو قام بجمع مبالغ من المستأجرين أو المشترين لعقارات في مشروع عقاري دون حصوله على ترخيص، بالإضافة إلى كل من قدم بيانات أو مستندات غير صحيحة لطلب الحصول على الترخيص، وذلك بالسجن لمدة لا تزيد عن 5 سنوات أو بدفع غرامة لا تزيد على 10 ملايين ريال سعودي، أو العقوبتين معاً.
في الختام، يمثل نظام بيع وتأجير مشروعات عقارية على الخارطة في المملكة فرصة استثمارية واعدة، وخاصة مع التطور الكبير الذي يشهده القطاع العقاري في المملكة. ويبقى النجاح في هذا المجال مرهوناً بدراسة السوق العقاري بعناية، والتأكد من التعامل مع مطورين موثوقين، بالإضافة إلى فهم المخاطر المحتملة. وإن اتخاذ قرارات مبنية على معلومات دقيقة هو المفتاح لإمكانية الاستفادة من النهج العقاري الحديثة، مع ضمان استثمار مستدام وناجح.
ويمكنك الاطلاع على نظام استئجار الدولة للعقار من خلال زيارة مدونة بيوت السعودية التي توفر كل جديد.
